В поисках баланса: низкие ставки спасут покупателей или надуют «ипотечный пузырь»?

19 февраля 2021 г., город Москва. Компания «ВекторСтройФинанс» приняла участие в Кейсориуме по ипотеке, организованном BusinessSummitofFuture.

18 февраля в Москве, в отеле Hilton Garden Inn Krasnoselskaya, прошёл первый день Кейсориума по ипотеке. Мероприятие собрало ведущих практиков и трендсеттеров в области ипотечного кредитования: представителей банковского сообщества, рынка страховых услуг, застройщиков и др.

В ходе первой панельной дискуссии спикеры обсудили актуальные вопросы отрасли, раскрыли нюансы взаимодействия участников рынка, поделились своими планами и дали прогноз относительно дальнейшего развития ипотеки в нашей стране.

Модератором мероприятия выступил Сергей Гордейко, главный эксперт «Русипотека». Позицию девелоперов на форуме представила Наталья Медникова, PR-Директор «ВекторСтройФинанс». В ходе своего выступления она проанализировала предпосылки возникновения «ипотечного пузыря» в России, рассказала о ситуации в строительной отрасли и привела доводы в пользу продления программы субсидирования ипотеки на весь 2021 год.   

«Вопреки пандемии коронавируса, 2020 год стал рекордным для рынка жилья и ипотеки: объем выдачи кредитов увеличился на 50% в денежном выражении. Исторически так сложилось, когда ипотечный портфель растет галопирующими темпами, начинаются дискуссии на тему так называемого «пузыря». Центробанк заблаговременно просчитывает возможные риски и оценивает угрозу возникновения массового дефолта заемщиков.  

Выступая против очередного продления льготной ипотеки, которая, по мнению регулятора, и создает предпосылки для «ипотечного пузыря», ЦБ приводит следующие аргументы. Субсидирование искусственно подогревает рынок, подталкивает наших граждан к беспечному отношению к кредитам. Банки проявляют лояльный подход к андеррайтингу, не учитывая, что темпы роста зарплат у россиян в ближайшие годы замедлятся, а темпы инфляции напротив увеличатся. По самым пессимистичным прогнозам, нас ждет массовый дефолт заемщиков и выход на рынок залоговых квартир.

А что происходит на самом деле? Кредитные организации давно скорректировали политику управления рисками - не только ужесточили подход к оценке заемщиков, но и определили круг проблемных отраслей (мелкая розничная торговля, рестораны и туристический бизнес). Людям, занятым в этих высокорискованных сферах, зачастую отказывают в выдаче кредитов, что уже привело к увеличению процента отказов по ипотеке до 40%.

В качестве аргумента против «ипотечного пузыря» также свидетельствует статистика по просроченной задолженности. На конец 2020 года на долю «проблемных» кредитов пришлось всего 1,4% от общего объема ипотечного портфеля. Для сравнения аналогичный показатель в сфере розничного кредитования равен 8,5%. То есть ипотека остается наиболее качественным сегментом рынка кредитования физических лиц.

Почему мы выступаем за пролонгацию ипотеки с господдержкой и дальнейшее снижение ставок? В отличие от Европы, где развит цивилизованный институт арендного жилья, а заемщикам доступны ставки в диапазоне от 2 до 4%, в нашей стране действуют кабальные условия кредитования, а рынок аренды находится в тени. Но несмотря на высокий процент, для большинства семей ипотека остается единственной возможностью решить жилищный вопрос, который остро стоит в нашей стране. Так, по данным ВЦИОМ, 40% семей в России мечтают улучить жилищные условия. Об этом же свидетельствует показатель по обеспеченности жильём на душу населения. В России он равен 25 кв.м., в то время как в Германии на человека приходится 39 кв.м. жилпощади, в США – 70 кв.м., в Канаде – 76 кв.м.

Значение программы льготной ипотеки с пониженной ставкой не ограничивается её социальной функцией. Доступная ипотека также обеспечивает дополнительные инвестиции в строительный сектор, помогает раскрутить маховик экономики и в целом способствует экономическому росту. Так, программа уже помогла привлечь в экономику страны 865 млрд руб.

В существующей ситуации, когда доходы населения снижаются, цены на новостройки продолжают расти, а рыночные ставки все еще находятся на высоком уровне – 8% годовых, решение свернуть программу и вернуться к рыночным механизмам регулирования может обрушить рынок новостроек», - рассказала в ходе своего выступления Наталья Медникова.

После доклада спикера участники дискуссии по очереди высказались относительно перспективы возникновения «ипотечного пузыря» в России и сошлись во мнении, что предпосылок для этого явления нет. Наша страна переживала более тяжелые периоды в экономике, например, в 2008 году банки столкнулись с дефолтом заемщиков с ипотечными кредитами в валюте. Тем не менее, ситуация была далека от классического «ипотечного пузыря», который наблюдался в Соединенных Штатах. Сегодня условия значительно лучше – впервые в истории ипотечного кредитования ставка опустилась до рекордно низкого уровня – 6,5%, а участники убедились, что в сложный момент могут рассчитывать на помощь государства.